Podstawa prawna

Obowiązek wynika z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków oraz jej nowelizacji, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r. Przepisy implementują dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD).

Kiedy świadectwo jest obowiązkowe?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane w następujących sytuacjach:

  • Sprzedaż nieruchomości – przy podpisaniu umowy sprzedaży właściciel musi przekazać kupującemu ważne świadectwo. Dotyczy to zarówno mieszkań w bloku, domów jednorodzinnych, jak i lokali usługowych.
  • Wynajem nieruchomości – wynajmujący zobowiązany jest przekazać świadectwo najemcy przed zawarciem umowy najmu.
  • Zakończenie budowy – inwestor (deweloper lub właściciel budującego się domu) musi dołączyć świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie (od 28 kwietnia 2023 r.).
  • Budynki użyteczności publicznej – budynki o powierzchni użytkowej powyżej 250 m² zajmowane przez organy władzy publicznej muszą wywieszać świadectwo w widocznym miejscu.
Ważne: Nowelizacja z 2023 roku rozszerzyła obowiązek na budynki wybudowane przed 2009 rokiem. Wcześniej dotyczyło to tylko nowych nieruchomości.

Kto jest zwolniony z obowiązku?

Ustawa przewiduje wyjątki. Świadectwa energetycznego nie trzeba sporządzać dla:

  • budynków wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską,
  • budynków kultu religijnego (kościoły, świątynie),
  • domków letniskowych i budynków mieszkalnych użytkowanych nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
  • wolnostojących budynków o powierzchni zabudowy poniżej 50 m²,
  • budynków przemysłowych i gospodarczych bez instalacji grzewczych i klimatyzacyjnych,
  • domów do 70 m² zabudowy budowanych na własne cele mieszkaniowe (zwolnienie z obowiązku dołączania świadectwa do zgłoszenia zakończenia budowy).

Jakie kary za brak świadectwa?

Brak świadectwa energetycznego przy transakcji sprzedaży lub wynajmu może skutkować:

  • Karą grzywny do 5 000 zł – wymierzaną przez organy nadzoru.
  • Komplikacjami przy finalizacji transakcji – notariusz powinien odnotować brak świadectwa w akcie notarialnym.
  • Potencjalną odpowiedzialnością cywilną wobec kupującego/najemcy.

Jak długo jest ważne świadectwo?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od daty jego sporządzenia. Traci ważność wcześniej, jeśli w budynku przeprowadzono prace modernizacyjne, które istotnie zmieniły jego charakterystykę energetyczną (np. ocieplenie, wymiana okien, zmiana systemu grzewczego).

Kto może wystawić świadectwo?

Świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCHEB) prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Rejestr jest dostępny publicznie pod adresem rejestrcheb.mrit.gov.pl. Zawsze warto sprawdzić uprawnienia audytora przed zleceniem usługi.

Nowe klasy energetyczne od 2026 roku

W 2026 roku weszła w życie implementacja unijnej dyrektywy EPBD, wprowadzająca klasy energetyczne od A+ do G dla budynków. Klasa energetyczna będzie miała bezpośredni wpływ na możliwość uzyskania dofinansowania (np. z programu Czyste Powietrze) oraz na wartość rynkową nieruchomości.

Podsumowanie – kiedy potrzebujesz świadectwa?

  • ✅ Sprzedajesz mieszkanie, dom lub lokal – obowiązkowo
  • ✅ Wynajmujesz nieruchomość – obowiązkowo
  • ✅ Kończysz budowę domu – obowiązkowo (z wyjątkiem do 70 m²)
  • ❌ Używasz budynku wyłącznie na własne potrzeby – nie jest wymagane